На вопросы корреспондента ГСН отвечает генеральный директор жуковской управляющей компании МЖК СЕРВИС.
О ПРОБЛЕМАХ
Геннадий Анатольевич, Вашу управляющую компанию пригласили принять участие в управлении жилым комплексом Лацкова 1, прямо скажем в очень непростой период. К тому времени компания-застройщик уже более чем на два с половиной года просрочила сдачу дома и ситуация, что скрывать, была очень нервная. Расскажите, что удалось сделать за прошедшее время и как обстоят дела сейчас?
Дом был сдан застройщиком и принят госкомиссией 14 декабря 2017. Как и положено по закону, мы заключили договор на управление комплексом и с 1 февраля 2018 года УК МЖК СЕРВИС приступила к работе. В марте 2018 г. было проведено общее собрание жителей дома, в ходе которого более 50 процентов жильцов проголосовало за решение пригласить ООО «МЖК СЕРВИС» в качестве управляющей компании. Не все собственники были согласны с этим решением. Некоторые были настроены очень негативно, и этому есть объяснения – дом долго не сдавался, у людей копилось раздражение, да и сдан он был, чего греха таить с большими недоделками. Т.е. изначально мы приняли комплекс с огромным хвостом проблем организационно-финансового характера. Не было постоянного водоснабжения и электроснабжения. Теплоснабжение функционировало фактически в тестовом режиме только для поддержания минимальной плюсовой температуры необходимой для окончания строительных работ.
Тогда, зачем вы приняли дом в управление в таком состоянии?
Положение дел обстояло так, что по-человечески, у нас не было другого выхода. У многих граждан, купивших квартиры в этом доме другого жилья уже просто не было. Люди снимали квартиры, жили у родственников и понятно, ситуация накалялась день ото дня. Так что дом было необходимо принимать в работу в кратчайшие сроки и потом решать все накопившиеся проблемы уже «по ходу дела». При этом, мы четко представляли себе во что мы ввязываемся и какие проблемы нас ждут в дальнейшем. Но также был опыт, профессиональный азарт и уверенность в своих силах.
Не пожалели о своем решении в первые же месяцы работы?
Что скрывать, было и такое. Ведь это был очень тяжелый период, чтобы запустить дом в эксплуатацию, с учетом очень непростого финансового состояния застройщика нам пришлось вести очень многочисленные, непростые и весьма неприятные переговоры с руководителями ресурсноснабжающих организаций города, убеждать, просить, доказывать свою состоятельность и что дом надо запустить любой ценой. Большую помощь в этом процессе нам оказывала активная часть жильцов дома. И отдельно хочется поблагодарить администрацию Жуковского депутатов Маркова И.А. и Власову М.С. В общем, совместными усилиями, мы смогли ситуацию удержать, заключить все необходимые договора и обеспечить гарантированное ресурсоснабжение комплекса
То есть можно считать, что с этого момента острых проблем в доме больше не было?
Проблемы всегда были, есть и будут в дальнейшем. Иначе в нашем деле просто и быть не может. Ведь обеспечивать эксплуатацию многоквартирного дома, это не только подметать подъезды и лестничные площадки. Хотя и в этом вопросе бывают огрехи – человеческий фактор срабатывает. А проблемы, повторюсь, будут всегда. Просто решать их надо вовремя и с умом. А тогда, в 2018 г. с началом отопительного сезона сразу же начались проблемы с горячей водой и отоплением, ведь система была не опробована, запускалась в первый раз и тоже выявилось много недоделок, но считаю, что мы достойно справились с ситуацией и достаточно оперативно смогли обеспечить поступление в квартиры и горячей воды и тепла.
Но проблемы с горячей водой в некоторых квартирах есть до сих пор?
Да, это так, причем осложнения в поступлении горячей воды в квартиры были отмечены в «длинных плечах» дома, связанно это с конструктивными особенностями подачи горячей воды и решаем мы их практически индивидуально в каждом конкретном случае. Также по отоплению очень большие проблемы возникали из-за того, что многие жители дома переделали в своих квартирах системы отопления, не согласовав ни сам проект, ни работы с управляющей компанией. В частности, в седьмом подъезде собственники квартир шести этажей полностью переделали систему отопления в больших квартирах, результатом чего стало отсутствие тепла в квартирах соседей. Хочу отметить, что мы с пониманием относимся к желанию жителей максимально улучшить условия своего проживания, но к сожалению, именно это очень часто приводит к тому, что делать это получается за счет других жильцов. Но и в таких случаях мы не стали через суды требовать, чтобы нарушители сами устранили допущенные нарушения. Мы нашли хороших специалистов, которые смогли найти конструктивное решение этой проблемы и переналадить систему отопления в этих подъездах. Разумеется, это потребовало дополнительных финансовых затрат. Но мы на них пошли и ситуацию удалость поправить.
Но ведь самовольная перепланировка системы отопления строго запрещена и в данном случае суд был бы полностью на вашей стороне, так почему не стали действовать согласно закону?
Мы четко понимаем, что, приняв решение по управлению таким «тяжелым» домом мы приняли на себя огромную ответственность в первую очередь перед жителями. И с самых первых дней управления домом искренне считаем, что с жителями мы не по разные стороны баррикад, наоборот, мы «в одной лодке» а значит и выгребать надо всем вместе, сообща. А конфликтовать, ругаться, бегать по судам – это последнее дело, причем, далеко не всегда приносящее желаемый результат. А главное — это потеря времени, которого и так всегда не хватает.
О ЖАЛОБАХ
В общем, понятно, что Вы человек не конфликтный и предпочитаете с людьми договариваться. Ну а со стороны жителей много жалоб на работу УК?
Конечно, на первом этапе работы жалоб было много. И хотя, «львиная доля» жалоб была не на управляющую компанию, а на многочисленные недоделки застройщика, отвечать за них приходилось все равно нам. Бывали времена, когда я, вместо того что бы работать, каждый день ездил в Госжилинспекцию и с жалобами разбирался, объяснялся, честно говоря, просто – время терял. Сейчас, когда ситуацию нам в значительной степени удалось стабилизировать, — жалоб стало значительно меньше. В разы. И что еще хочется отметить от жителей стало поступать значительное количество интересных и вполне реально рабочих предложений по улучшению качества жизни в нашем доме. И направляют их люди уже не в Госжинспекцию, или в Добродел, а в офис нашей МЖК Сервис. А значит, работа наша видна, как следствие, появляется доверие жителей и это не может не радовать.
Значит, в целом, консенсус с жителями постепенно выстраивается?
В целом, — да. Но при этом, недовольные конечно же присутствуют… В нашем доме есть немногочисленная группа собственников, которая сформировалась на пике борьбы с застройщиком из-за затянутого срока сдачи дома. Тогда, понять их было можно. Хотя нельзя не добавить, что ничего существенного добиться им так и не удалось. Конфликт с активистов с застройщиком на срок сдачи дома не повлиял ни как. Сдали – когда сдали. Повторяю, в этой ситуации людей было можно понять. Но в последствии некоторые гиперактивные граждане из этой группы переключились на борьбу с нами, управляющей компанией. В чем цель этой борьбы, я искренне понять не могу. То, что дом сдавался с масштабными недоделками всем известно. То, что управляющей компанией постоянно ведется системная работа по исправлению этой ситуации и есть уже конкретные результаты, которые уже видны невооруженным глазом.
Тогда в чем же дело? Протест ради протеста?
Мы все отлично знаем, что в нашем обществе есть категория людей, которые живут по принципу «чем хуже – тем лучше». Ну, нравится им так жить! Вот, например, одна женщина-собственник зимой пожаловалась в Госжилинспекцию, что у нее в квартире холодно. И, наверное, в подтверждение этого заявления перед приходом комиссии открыла в помещении все окна. При минус 20 градусов на улице! А наш сотрудник все это сфотографировал и комиссии фото предъявил. Надеюсь, что этой женщине было стыдно… Еще один гражданин обратился в суд с жалобой на нелегитимность нашей компании в управлении домом. Почти через два года после проведения общего собрания, обнаружил в протоколе, какой-то формальный повод. Что тут сказать? Дело пустое. Но судимся, жаль вот только – дел много, а мы время теряем. Так же хочу отметить еще один интересный факт – жалуются люди, которые сами в доме не живут. Да и по всей видимости жить тут не собираются. Но жалуются на все подряд. Зачем им это надо – непонятно…
ОБ ОТНОШЕНИИ К ДЕЛУ
Как Вам удается сохранять спокойствие и выдержку при такой прямо скажем непростой работе?
Принимая в управление дом, я четко отдавал себе отчет в том, что при сложившимся тогда положении дел, локальных конфликтов с жителями полностью избежать просто не удастся, и был готов исправлять ситуацию делом. Чем сейчас и занимаюсь, несмотря ни на что. А жалобы… Как бы это банально не звучало, хочу сказать – житель всегда прав. И если человек проживающий в нашем доме регулярно выполняет свои обязательства перед управляющей компанией, и в частности, не имеет финансовой задолжности за коммунальные услуги, то все его жалобы и предложения для нас являются немедленным руководством к действию. Иначе и быть не может! Люди все разные, у каждого своя судьба, своё мироощущение, у всех разные материальные возможности и жизненные обстоятельства, и к каждому нужно найти подход, услышать и обязательно помочь. Иначе в жилищной сфере работать невозможно. Единственно, в продолжение темы хочу обратиться к жителям с просьбой – не надо бездумно, не вникая в суть, подписывать какие-либо документы, пусть даже вас об этом попросят соседи, или тем более малознакомые люди во дворе. Не позволяйте кому-то решать за вас.
О КАПРЕМОНТЕ
Тема капитального ремонта, пожалуй, является на сегодняшний день самой актуальной для жителей многоквартирных домов. Как обстоят дела с пусть пока еще, казалось бы, весьма далекой перспективой капитального ремонта Лацкова 1?
Для формирования фонда Капитального ремонта владельцам квартир предлагалось выбрать один из двух способов: на счете Фонда капитального ремонта Московской области или на специальном счете дома. В первом случае власти региона сами решают, на ремонт каких домов направить собранные средства, во втором — все деньги идут только на содержание конкретного дома. Как формировать фонд – решает общее собрание жильцов дома. 70 процентов владельцев площадей Лацкова 1 проголосовало за открытие спецсчета и я считаю, что для нашего дома это был самый правильный выбор. Но, к сожалению, при оформлении соответствующих документов наш юрист допустил техническую оплошнось, по причине которой собственники четырех квартир дома решили обратиться в суд с требованием отменить это решение общего собрания. И я не исключаю, что суд может принять их сторону. Не вижу в этом ничего страшного, деньги на капитальный ремонт все равно будут собираться, но аккумулироваться в «общем котле» на счете Фонда капитального ремонта Московской области. Все очень просто — если жильцы не хотят участвовать в управлении собственным домом и сами распоряжаться своими деньгами, государство берет эту функцию на себя. Причем, двое из четырех обратившихся в суд собственников в своих квартирах не живут и, по всей видимости, не собираются. А еще одна квартира находится на последнем этаже и если, не дай бог случится протечка и понадобится ремонт кровли, не знаю, как собственник эту проблему будет решать. Наверное знает как. Я –нет.
Ну а чем выгоден спецсчет конкретно для Лацкова 1?
Наш дом новый. Ну, а для новых домов, которым в течении ближайших нескольких лет комплексный капитальный ремонт не потребуется, уверен будет правильным распоряжаться своими деньгами самим. В этом случае собственники сами решают, когда и в какие сроки выполнять капитальный ремонт. Самое главное, что можно делать не комплексный капитальный ремонт, а частями (выборочный капитальный ремонт). Кстати, что немаловажно, именно таким образом можно защитить свои деньги и от инфляции. Вот, например, В доме Гагарина 85, на деньги накопленные жителями на спецсчете, мы по решению общего собрания за два года установили восемь новых лифтов, поменяли стояки холодной и горячей воды, качественно отремонтировали кровлю. Причем сделали это тогда, когда это стало по-настоящему необходимо, т.к. что решение принимали сами жители, а не ждали указания «сверху». Гарантийные обязательства застройщика по нашему дому Лацкова 1, закончатся в декабре 2022 года. Могу предположить, что именно тогда нам и предстоит сразу думать о предстоящем капремонте.
А как владелец квартиры может контролировать наличие финансовых средств на спецсчете и что собранные средства используются по целевому назначению?
По расходованию средства на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также, согласно ч. 7 ст. 177 Жилищного кодекса РФ, любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для этого не требуется. И еще хочу подчеркнуть, что в данном случае за расходованием денег собственников дополнительно осуществляет контроль Государственный жилищный надзор и ни одна копейка из платежей граждан не может быть потрачена ни на что, кроме ремонта. Причем аванс ремонтной организации возможен только в размере не более 30%.
А если управляющая организация банкрот или собственники выбрали другую организацию, что будет с деньгами на спецсчете?
Хочу особо подчеркнуть, деньги со спецсчета без общего протокола собственников деньги банк никуда направить не может. Поскольку средства на спецсчете – не собственность УК , если владелец банкротится, подвергается штрафам или несет судебные издержки, средства на спецсчете неприкосновенны. Так, что даже если банкротится управляющая компания, деньги не пропадают, а переходят в новую управляющую организацию. Для этого необходимо только решение общего собрания собственников. Законодательством не урегулирована защита денежных средств собственников только тогда, когда банкротом является банк. И вот в этом случае деньги теряются не зависимо от того, где они находятся – на спецсчете в управляющей организации или в «общем котле». И это еще один повод для того, чтобы открывать свой спецсчет и расходовать деньги по мере необходимости, а не копить их и ждать срока капремонта, установленного региональным оператором. Для этой цели утверждены уполномоченные банки, в нашем случае – Сбербанк.
Хорошо, а минусы открытия спецсчетов имеются?
Минусы практически есть всегда в любом деле. Так и здесь я вижу основной минус в том, что управляющей компании придется нести дополнительное бремя расходов. Необходимо организовать прием платежей, взыскивать задолженность, ежеквартально и ежегодно предоставлять дополнительные отчеты в Государственный жилищный надзор и органы государственной статистики и так далее. Все это дополнительные затраты для УК, а в остальном минусов не вижу, а только плюсы.
На сегодняшний день, сколько денег должны отчислять собственники квартир на капитальный ремонт?
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный Правительством Московской области с 1 января 2018 года составляет 9 рублей 07 копеек в месяц на один квадратный метр общей площади помещения. Взносы на капремонт установлены Федеральным законом РФ 271-ФЗ о капитальном ремонте многоквартирных домов согласно которому собственники обязаны платить за содержание своего имущества. Санкции за неуплату будут такими же, как при неуплате квартплаты, газоснабжения и т. д. Долг с учетом пеней будет взыскиваться с неплательщиков через суд. Так же к нему могут быть применены различные санкции, в том числе ограничение по выезду за границу.
О ПЛАНАХ
Хорошо, Геннадий Анатольевич, давайте поговорим о планах на краткосрочную перспективу. Что планируете делать в первую очередь?
В ближайшее время нам предстоит закончить большой объем работ по обеспечению безопасности дворовой территории и всего дома в целом. Уже сейчас видно, что двор у нас получается очень неплохой. И детям, и мамочкам, надеюсь нравится. Да и для молодежи есть место, где спортом заниматься. Стол теннисный есть, сетку, ракетки шарики всегда у охраны получить можно. В том, что родители с детьми из соседних дворов приходят гулять, не вижу ничего плохого. А вот для всех остальных случайных граждан двор скоро будет недоступен. Ограждение по периметру уже стоит, охрану увеличим. А то вот буквально, недавно, компания нетрезвая у нас тут под утро гуляла – полицию вызывать пришлось.
Видеонаблюдение дворовой территории будет вестись?
Обязательно! Причем не только во дворе и на подходах к нему, но и в подъездах и лифтах. Будет организован современный пункт видеонаблюдения, на который будет транслироваться «картинка» со всех камер. Правда, скажу честно, в этом плане у застройщика дома есть перед нами некие обязательства, но надеюсь, он их выполнит. Кстати, как и по подземной парковке. С застройщиком мы продолжаем плотно сотрудничать, не по делу не конфликтуем и в результате процесс медленно, но верно идет. Хочется надеяться, что жители это замечают.
А как для жителей дома будет организован проход во дворовую территорию?
Очень просто. Во всех проходах будут установлены электронные замки, открывающиеся тем же ключом что и подъездная дверь. Договор с организацией, которая будет обслуживать электронные замки на калитках, ведущих во двор уже заключен, ключи от подъездов будут запрограммированы так, что по ним можно будет ходить через калитки. Ключи по числу проживающих в квартире можно будет получить в офисе управляющей компании.
Кстати, а что за проблема с работой самих подъездных домофонов?
Да, такая проблема есть. И носит она исключительно технический характер. Вопрос по обслуживанию домофонов на дверях подъездов мы решим в кратчайшие сроки.
Дом совсем новый, но во всех подъездах вы уже провели ремонт. В чем причина?
Решение по текущему ремонту подъездов дома было принято в связи с тем, что при заселении квартир в них массово проводились строительные работы, в большом количестве завозилось оборудование и строительные материалы. Делалось это далеко не всегда аккуратно, в результате чего были повреждены некоторые элементы и части интерьера входных групп жилого комплекса. Конечно, у жителей были определенные неудобства, но мы уверены в том, оно того стоит, ведь подъезд – это лицо дома, которое должно и быть красивым, нарядным и отражать позитивную философию нашего места проживания. Входные двери тоже пришлось ремонтировать – местами вылезла коррозия, все привели в порядок. Следует отметить, что никакой дополнительной финансовой нагрузки жильцы дома нести не будут. Все ремонтные работы были проведены за счет средств, которые ежемесячно вносятся за коммунальные услуги. Кстати, урны у подъездов, оставшиеся нам в наследство от застройщика мы тоже заменим на более современные и соответствующие интерьеру двора и входной группы.
Понятно, а мусоропровод планируете запустить в эксплуатацию?
На момент приемки дома Лацкова 1 нашей управляющей компанией, мусоропроводы застройщиком не были доделаны и как следствие – закрыты. При голосовании на общем собрании вопрос о перспективах ввода их в эксплуатацию не поднимался и в повестку включен не был. Но исходя из данных опроса собственников стало понятно, что сторонников открытия мусоропроводов фактически нет. Поэтому, если посмотреть на тариф утвержденный общим собрание, видно, что в нем тема обслуживания мусоропроводов отсутствует. До 25 октября будем проводить общее собрание и по всей видимости ставить вопрос об утверждении закрытия мусоропроводов по требованию Жилинспекции. Кстати нам все равно пришлось обслуживать мусоропроводы т.к. строители, нанятые жильцами, срывали клапаны мусоропроводов, воровали их, бросали туда строительный мусор, выливали остатки бетона и раствора. А также просто справляли туда естественную нужду. Также приходилось убирать все что строители бросали на лифтовой площадке и у мусоропровода. И это в тариф не входит. Так как подразумевается, что уборка мест общего пользования включает в себя только сухую и влажную. С 01.01. 2019 года тема вывоза мусора тоже полностью исключена из тарифа.
Пользуясь, случаем, хотелось бы напомнить собственникам квартир в МКД Лацкова 1, что оплачивать квитанции за коммунальные услуги — это не их право, а их обязанность. На данный момент жители должны порядка 3 млн. рублей. А начинается отопительный сезон. Мы 100% в первую очередь оплачиваем коммунальные платежи ресурсноснабжающим организациям, на все другие дела средств практически не останется. Поэтому, многие нужные работы по дому основательно тормозятся, причем, исключительно из-за финансовой недисциплинированности некоторых собственников. Хочется надеяться, что выводы будут ими сделаны, понятно ведь, что жить и пользоваться комфортными условиями проживания за счет других жителей просто недопустимо, а и терпеть подобное положение вещей долго никто не будет. Но, так, или иначе все это — технические нюансы работы, уверен, что мы разрешим их в самые кратчайшие сроки.
Хорошо, но закончим разговор на позитивной ноте. Жители дома с удивлением рассказали, какой замечательный детский праздник состоялся во дворе дома Лацкова 1 в начале сентября. Такие мероприятия будете и в дальнейшем проводить, или так, разок «для галочки»?
Действительно, тогда у многих жителей вызвал удивление тот факт, что управляющая компания ещё и детские праздники проводит. А для нашей УК — это нормально. Эта традиция уже давно стала неотъемлемой составляющей нашей работы. Ведь как бы избито это ни звучало, дети — наше будущее, и от того, как мы их воспитаем, какое отношение к окружающему миру, людям, родине заложим в их маленькие сердца, зависит и наша жизнь. Ну а все традиции, которые существуют в нашей компании, мы благополучно перенесли и на ЖК Лацкова 1. Праздники будем проводить и на Новый год, и в День города, и в День Победы, причём, организовывать их будем не для галочки, а так, чтобы действительно было интересно и детям, и взрослым. И это будет уже наша, местная традиция.
Беседовал Григорий Королев